Forbedringsforhøjelser

Når en udlejer forbedrer ejendommen eller det lejede, kan han kræve en lejeforhøjelse, der modsvarer den øgede brugsværdi. Nedenfor følger en overordnet redegørelse for de regler, man skal være opmærksom på ved udførelsen af arbejderne og varsling af en lejeforhøjelse.

Når udlejeren forbedrer ejendommen eller det lejede, kan han kræve en lejeforhøjelse, der modsvarer den øgede brugsværdi.

Der er tale om forbedring, når udlejeren foretager arbejder på ejendommen, der ikke er vedligeholdelse, og som indebærer en øget brugsværdi for lejerne. Det kan i praksis være vanskeligt at skelne mellem forbedring og vedligeholdelse.

Typiske forbedringer er isætning af nye vinduer med flere lag glas end de oprindelige, isoleringsarbejder som fx. isolering af tag, hulmursisolering m.m. indlæggelse af centralvarme eller fjernvarme i ejendomme eller nyt køkken og bad.

I mange tilfælde skal der fratrækkes et beløb for såkaldt sparet vedligeholdelse, inden den egentlige forbedringsudgift kan fastsættes, og der skal korrigeres for brugsværdiforøgelsen inden man når frem til den egentlige godkendte forbedring. Den samlede godkendte forbedringsudgift er inklusiv eventuelle administrations omkostninger og byggelånsrenter. Huslejenævnet godkender som hovedregel ikke udokumenterede udgifter til teknikerhonorar og administration højere end 10 % af den samlede håndværkerudgift (5 % i postkassesager).

Lejeforhøjelsen kan gennemføres med 3 måneders skriftligt varsel og skal indeholde oplysning om grunden til lejeforhøjelsen samt en beregning heraf med oplysning om de afholdte udgifter. Endvidere skal lejeren oplyses om, at lejer kan gøre indsigelse indenfor 6 uger, såfremt lejer ikke kan godkende varslingen.

I ejendomme med beboerrepræsentation skal beboerrepræsentanterne orienteres, inden der kan ske lejeforhøjelser for forbedringer.

I ejendomme uden beboerrepræsentation kan ejeren varsle lejeforhøjelser for forbedringer uden at spørge lejeren først.

Hvis beboerrepræsentationen eller en tilstrækkelig andel af lejerne gør indsigelse mod den varslede lejeforhøjelse, skal udlejer indbringe sagen for huslejenævnet til afgørelse. Huslejenævnet kan nedsætte lejeforhøjelsen, såfremt lejeforhøjelsen ikke er korrekt beregnet, hvis brugsværdiforøgelsen ikke modsvarer lejeforhøjelsen, eller hvis lejen efter forbedringsarbejdernes gennemførelse vil overstige det lejedes værdi.

I ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne på samtlige lejeres vegne gøre indsigelse mod lejeforhøjelsen.

Lejeforhøjelsen beregnes som en forrentning af den godkendte forbedringsudgift. Det sker som udgangspunkt som ydelsen på et langfristet lån, hvis lånebeløb svarer til den egentlige godkendte forbedringsudgift.

I nogle tilfælde giver lejelovgivningen udlejer ret til en lejeforhøjelse, der ikke beregnes, men alene bygger på en vurdering af, hvor meget den samlede leje skal være efter at lejemålet er blevet forbedret. I disse tilfælde skal lejen sættes til det lejedes værdi. Det lejedes værdi skal så fastsættes efter lejelovens § 47, dvs. som den leje, der betales for tilsvarende beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand mv.

Erstatningsboliger

Hvis en forbedring vil medføre en lejeforhøjelse, som overstiger et i lejelovgivningen fastsat beløb pr. m2, skal udlejer tilbyde lejer en erstatningsbolig.´

Foreløbige lejeforhøjelser

Indtil huslejenævnets afgørelse foreligger, kan udlejeren oppebære den varslede lejeforhøjelse som en foreløbig lejeforhøjelse, der dog ikke må overstige 15 kr./m² om året. Lejen skal herefter reguleres i overensstemmelse med nævnets afgørelse. Regulering af depositum og forudbetalt leje kan ikke forlanges, før kravet om lejeforhøjelse er afgjort af nævnet.

Iværksættelse

Arbejder i lejemålene skal varsles med mindst 6 ugers varsel.

Ansvarlig for siden:

Jura
Bernstorffsvej 161, 2920 Charlottenlund, ,